Новости и комментарии свободного порта Владивосток

Откровения Сбербанка: «ни в одной стране мира». Развеян миф о «доступности ипотеки»

Рубрика: Бизнес
16.03.2020

Согласно аналитической записке Банка России, рост доступности ипотеки может привести к снижению доступности жилья для населения, о чем говорит опыт многих стран мира. А в Сбербанке подсчитали, что в России это уже происходит: при продолжительном снижении средней ставки по ипотеке и удлинении сроков кредитования средний платеж по кредиту за два последних года вырос более чем на 10%.

Банк России опубликовал аналитическую записку о связи ипотеки и доступности жилья. Авторы документа приходят, на первый взгляд, к парадоксальному выводу, что рост улучшения условий по ипотеке делает недвижимость менее доступной. «Опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту — снижению ценовой доступности покупки жилья»,— говорится в документе.

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников также отмечает, что доступность ипотеки — это не то же самое, что и доступность жилья. В частности, он обращает внимание на то, что за два года, с четвертого квартала 2017 года по четвертый квартал 2019 года, средняя ипотечная ставка снизилась с 9,8% до 9,2% годовых. За этот период средний срок ипотечного кредита вырос с 187 до 218 месяцев. В совокупности это повысило доступность ипотеки. Тем не менее при росте объема предоставленных в ипотеку средств на 20% число выданных кредитов сократилось почти на 2%.

— Рост доступности вылился в сокращение числа людей, которые смогли получить кредит. Статистика января 2020 года говорит о том же: рекордно низкая ставка сочетается с сокращением числа выданных кредитов,— говорит аналитик. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке в январе составила 8,79%, а количество выданных кредитов сократилось до 77,9 тыс. штук (почти на 2% ниже, чем годом ранее).

По оценке господина Матовникова, при одной и той же сумме ипотечного кредита средний платеж за два предшествующих года только за счет изменения ставки и сроков кредитования мог сократиться с 19,9 тыс. до 18 тыс. руб. Однако он увеличился до 22 тыс. руб., почти на 11%.

— Произошло это из-за роста средней стоимости кредита, которая, в свою очередь, увеличилась из-за роста цен на недвижимость, — уверен Михаил Матовников. Эти данные подтверждаются статистикой платформы «Домклик», согласно которой стоимость 1 кв. м на первичном рынке за этот период выросла в регионах — на 20%.

При этом сохраняются возможности улучшить условия по ипотеке за счет регуляторных мер Банка России. В частности, по мнению господина Матовникова, стоит снизить порог для применения повышенных риск-весов по ипотеке с 20% до 10% первоначального взноса. «Это повысит доступность кредитов без существенного влияния на риски портфеля»,— уверен он. Кроме того, стоит отказаться от планов ЦБ применить показатель долговой нагрузки (ПДН) к ипотечным кредитам.

— Методика расчета ПДН такова, что ее недостатки наиболее ярко проявляются именно в ипотечном кредитовании: для незарплатных клиентов банка доход заемщика оценивается как среднее по региону, что заведомо занижает доходы более состоятельных клиентов, а это и есть ипотечные заемщики, — пояснил Михаил Матовников.

В Сбербанке напомнили, что сейчас в России ограничиваются: кредитование в валюте, в том числе экспортеров; все виды потребительского кредитования; ипотечное кредитование с первоначальным взносом до 20%. Кроме того, заявлены планы и новых ограничений.

— Это лидерство (по регулированию) не обязательно является позитивным фактом. Например, в России ипотека с первоначальным взносом до 20% взвешивается с коэффициентом риска 200%. Ни в одной стране мира никогда по ипотеке не вводился коэффициент риска более 100%, — отмечают аналитики.

Фото Юрия МАЛЬЦЕВА